樣本：2026-04-17 至 04-30 雙北 13 區 FB 公開租屋社團，dedup 後 2,007 unique listing。 文字 pattern 用 regex 抽，跨區聚合（同一個 pattern 必須在多個行政區出現才被收錄為「跨區訊號」）。 不是「房東評價」，是「listing 文字裡反覆出現、值得房客看屋前提醒自己」的訊號。
先講重點
從 2,007 筆 listing 文字 regex 抽出最常出現的 5 個 pattern：
- 共生宅：173 筆（8.6%），跨 12 區
- 電費 6 元/度：127 筆（6.3%），跨 12 區
- 禁寵：120 筆（6.0%），跨 12 區
- 限女：99 筆（4.9%），跨 13 區（全雙北都出現）
- 頂加：86 筆（4.3%），跨 12 區
每一個都不必然「踩雷」，但都是看屋前你該知道、簽約前該問清楚的條件。下面分項說明。
1. 共生宅 — 173 筆，跨 12 區
什麼是共生宅：通常是把整層公寓拆成 5-15 個雅房 / 套房，共用客廳、廚房、洗衣機，管理公司負責整理 / 收租。一些有附 amenity（健身房、社交活動）。
Top 區：大安區 51 筆、中山區 24 筆、永和區 20 筆、中和區 19 筆、板橋區 11 筆。大安區最多——共生宅是「大安區月租 P50 NT$15,800 怎麼還是有便宜雅房」的部分答案。
看屋前該想清楚：
- 共住 5-15 人不是傳統雅房規模，生活作息差異會放大（半夜回來的、洗衣機檔期）
- 「全包」租金算法（包水電網路）跟單獨計算的電費 6 元/度套房算法不同；要問清楚到底包什麼
- 押金是「房東個人收」還是「管理公司收」差很多——管理公司倒了押金能不能拿回是個別合約
- 部分共生宅禁寵，但有些限女；提前確認
詳細區分布見：/district/大安區、/district/中山區、/district/永和區。
2. 電費 6 元/度 — 127 筆，跨 12 區
Top 區：板橋區 37 筆、中和區 16 筆、中山區 13 筆、永和區 12 筆、信義區 11 筆。板橋區最多——板橋月租 P50 NT$13,500（雙北次低），但「電費單價」可能補回來。
參考：另外 84 筆寫「電費 5 元/度」（跨 11 區，板橋 21 筆最多）。
為什麼這是訊號：
- 台電住宅級距夏季前 120 度 1.63 元/度，120-330 度 2.38 元/度——6 元/度等於台電最高級距的 2-3 倍
- 房東說「跟台電一樣」幾乎都是話術，要看實際帳單而不是合約寫的字
- 簽約前可以問：冷氣月份的帳單可以給我看嗎？（看實際歷史，不是承諾）
延伸閱讀：電費 6 元/度：跟台電住宅級距的距離
3. 禁寵 — 120 筆，跨 12 區
Top 區：中山區 18 筆、中和區 15 筆、大安區 14 筆、信義區 13 筆、永和區 11 筆。
為什麼出現這麼多：
- 雙北可寵房源稀缺，listing 主動寫「禁寵」是房東 / 仲介避免被養寵房客洗信箱的標準做法
- 部分 listing 寫「可協商」「可貓」「禁狗」——粒度差很大，看屋前要列具體想養的物種跟房東確認
- 「可寵」常伴隨「寵物押金 / 保證金 / 清潔費」——但土地法 99 條規定押金總額不能超過 2 個月，超過就是違法
延伸閱讀：寵物押金、寵物保證金、寵物清潔費：4 種寫法差別 + 土地法 99 條
4. 限女 — 99 筆，跨 13 區
13 個區全部都有限女 listing——是 5 個 pattern 中唯一全雙北普遍出現的。
Top 區：中山區 22 筆、板橋區 15 筆、信義區 10 筆、大安區 9 筆、中和區 9 筆。
為什麼出現這麼多：
- 「限女」常見於共生宅（女生宿舍 / 女子合租）、雅房分租、屋主自住分租
- 《住宅法》第 53 條 2017 年修訂後規定不得在租賃時用性別歧視——但 listing 寫「限女」仍合法（房東保留簽約前選擇權）
- 對男性房客：這 99 筆預先排除，是 listing 端的「篩選條件」不是「踩雷訊號」
- 對女性房客：限女物件常伴生活規約（門禁、訪客限制），看合約細項
5. 頂加 — 86 筆，跨 12 區
頂加 = 加蓋於頂樓的違章建築，通常沒有合法建照、沒有電梯抵達、消防違規。
Top 區：中山區 14 筆、中和區 14 筆、信義區 9 筆、永和區 8 筆、板橋區 8 筆。
為什麼這是訊號：
- 違章 = 隨時可能被檢舉強制拆除，房客可能合約期內被迫搬家
- 頂加電費常另計（跟電費 6 元/度合流）；夏天會比下層樓貴很多
- 頂加無對外窗 / 隔音差 / 漏水 是常見問題；冬冷夏熱
- 火災逃生路徑常被切斷（單一樓梯下樓）
看屋前判斷：建物權狀寫「頂樓加蓋」「違章建築」、稅單寫「未保存登記」、實際樓層比建物樓層多——任一條成立就是頂加。
6. 其他補充訊號
除主軸 5 個外，還有幾個次高頻 pattern 值得留意：
- 半月仲介費：69 筆 / 12 區。內政部 2017 年公告仲介費上限為「房東 + 房客合計不得超過 1.5 個月租金」，半月以內合理，但要確認對方有實際提供服務（看屋帶看、合約整理）
- 租金低於 P25：39 筆 / 8 區，板橋 14 筆最多。低於該區 P25 通常 = 房況有問題（頂加 / 電費 6 元/度 / 共生宅大坪小空間）；不是天上掉下來的便宜
- 短租：52 筆 / 9 區，大安 15 筆最多。短租通常 = 月租跟長租比偏高、租金談判空間小、押金規則不同
房型分布
2,007 筆按房型分布：
- 雅房：33.8%
- 整層：32.5%
- 套房：29.2%
- 分租：4.4%
雅房比例最高跟共生宅規模呼應；雙北電費 6 元/度主要出現在雅房 / 套房（整層通常電費跟台電直接走）。
區域行情對照（P50 月租）
從便宜到貴：
| 區 | P50 | P25 | P75 |
|---|---|---|---|
| 永和區 | 13,250 | 9,997 | 25,925 |
| 板橋區 | 13,500 | 10,935 | 18,000 |
| 內湖區 | 13,600 | 11,250 | 18,888 |
| 中和區 | 13,800 | 10,900 | 18,000 |
| 士林區 | 14,000 | 9,800 | 27,750 |
| 信義區 | 14,500 | 12,000 | 24,375 |
| 大安區 | 15,800 | 13,800 | 23,800 |
| 中山區 | 15,800 | 13,500 | 23,800 |
| 新莊區 | 15,919 | 11,275 | 24,375 |
| 松山區 | 16,900 | 13,500 | 25,500 |
| 三重區 | 17,250 | 12,500 | 23,575 |
| 南港區 | 18,000 | 13,150 | 30,500 |
| 汐止區 | 18,888 | 11,800 | 20,000 |
特別注意 永和區 P75 25,925 跟 永和 P50 13,250 的 gap 大——表示永和有兩種 listing：便宜共生宅 / 雅房（拉低 P50）+ 整層公寓（拉高 P75）。
看屋 / 簽約前檢查清單
從以上 5 個 pattern 跑出來，整理成簽約前該問的 5 件事：
- 電費怎麼算：拿出實際帳單，不是合約承諾
- 房型實際：是頂加 / 共生宅 / 整層的哪一種，建物權狀比對實況
- 寵物 / 性別 / 訪客 / 門禁規約，問清楚並寫進合約
- 押金 / 仲介費算法，特別是寵物押金有無超過土地法 99 條 2 個月上限
- 同 listing 在其他區是否重覆 PO（仲介複製貼文錯位是常見問題）
資料說明
- 樣本：rental-analysis 跑 2026-04-17 ~ 04-30 雙北 13 區 daily output，dedup 後 2,007 unique fb_url
- 限制：4/1–4/16 沒對應 analyzed 檔，listing_count 是「半月實際」非「整月」
- 方法：observation 文字 regex 抽 21 種高頻 pattern，跨 district 聚合
- 下個月更新：rental-analysis pipeline 跑 2026-05 後重新整理，本文 dateModified 會更新
跨區比對直接看：/district/大安區、/district/中山區、/district/板橋區 等（13 個區頁面都有對應的 listing 行情 + 主要房仲品牌 + 看屋前訊號）。
免責聲明：本文整理 listing 文字 pattern 而非房客住過的 review。listing 文字反覆出現的訊號 ≠ 「該物件踩雷」。簽約前還是要看 raw / 看屋 / 比對歷史帳單 / 跟律師確認合約。 具體案件請諮詢律師或打法扶 02-412-8518。詳見 免責聲明。